Cuando una sociedad decide ampliar su capital social, la operación está exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sin embargo, la situación cambia si la ampliación se realiza aportando un inmueble que tiene una hipoteca, y la sociedad se subroga en el préstamo pendiente. En este caso, entran en juego distintas implicaciones fiscales que conviene conocer.

¿Qué operaciones se producen?

Al aportar un inmueble hipotecado a una sociedad y asumir esta la deuda, se consideran dos operaciones diferenciadas:

• Ampliación de capital
  La sociedad recibe el valor del inmueble que excede el importe del préstamo hipotecario asumido. Esta operación, al ser una ampliación de capital, está exenta de ITP.

• Asunción de la deuda hipotecaria
  La sociedad asume la deuda que tenía el socio que aporta el inmueble. A efectos fiscales, se trata de una transmisión equiparable a una compraventa, por lo que sí tributa por ITP.
  El tipo aplicable varía entre un 6% y un 11%, según la comunidad autónoma.

Excepción: inmuebles afectos a una actividad económica

Si el socio que aporta el inmueble es empresario y el bien estaba afecto a su actividad económica, existe una alternativa más ventajosa. En estos casos, se puede optar por la renuncia a la exención del IVA. De esta manera:

• La operación no tributa por ITP.
• Sí se devenga IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• El coste global suele ser inferior al que supondría pagar ITP.

Conclusión

La aportación de un inmueble hipotecado a una sociedad no es una operación fiscalmente neutra. Según la situación del socio y la naturaleza del inmueble, puede implicar una tributación significativa por ITP o, en su caso, una opción más eficiente mediante la renuncia a la exención del IVA.

Antes de llevar a cabo este tipo de operaciones, es recomendable analizar el impacto fiscal y valorar las alternativas para minimizar costes.